Как сдавать в аренду купленную недвижимость в Испании

Чтобы у вас не было конфликтов с местными властями в Испании, перед сдачей недвижимости в аренду ее необходимо легализовать в установленном порядке. В каждом регионе есть свои особенности, однако алгоритм процедуры все же остается общим для всех.

Какую недвижимость можно сдавать и что для этого нужно?

Изначально уточним, что речь пойдет об объектах краткосрочной аренды, которые в Испании называют туристическим жильем.

На уровне регионального законодательства туристическая недвижимость (Apartamento Turístico) трактуется как жилье, которое сдается в пользование третьим лицам на платной основе на срок не более 31 дня как минимум 2 раза в год.

К данной категории может относиться квартира, бунгало, апартаменты или другое жилье без предоставления гостиничных услуг, которое соответствует следующим критериям:

• обязательно выступает жилой недвижимостью по документам;
• рекламируется на порталах по типу Airbnb, Booking, HomeAway, TripAdvisor и пр.;
• сдается по системе бронирования на короткий срок;
• имеет разрешение на заселение (Cédula de Ocupación/Cédula de Habitabilidad);
• оборудовано вентиляцией, горячей водой, кондиционером, необходимой мебелью и противопожарным оборудованием;
• оборудовано лифтом (для многоквартирных домов выше 4-х этажей);
• все находящиеся в нем бытовые приборы исправно работают;
• количество спальных мест и постельного белья соответствует числу гостей;
• наличие хотя бы одной ванной с душем, туалетом, раковиной.

То есть Вам потребуется обосновать пригодность объекта для сдачи в аренду перед представителями мэрии, которые принимают решение о выдаче или отказе в выдаче лицензии.

Такое обоснование имеет форму документа под названием «Декларация ответственности».

Пошаговая инструкция по получению лицензии

ШАГ 1. Подготовьте документы (documento de comunicación previa), необходимые для получения лицензии (разрешения) на сдачу в аренду туристического жилья:

• Договор купли-продажи (Escritura de compra venta).
• Налоговый номер иностранца NIE.
• Данные о максимальной вместимости для проживания.
• Свидетельство о том, что недвижимость относится к жилфонду (la cédula de habitabilidad).
• Персональные и контактные данные собственника и его представителя, если он будет вести дела.
• Данные компании, которая обслуживает жилье.

ШАГ 2. С этим пакетом документов обратитесь в местные муниципальные органы (ayuntamiento) по местоположению недвижимости. Здесь же Вам нужно будет написать заявление установленного образца.

Если нет возможности явиться лично – документы можно послать по почте, но прежде придется скачать и заполнить заявление. Если у Вас есть ЭЦП – осуществить процедуру можно через электронный сервис.

ШАГ 3. После этого объект вносится в Реестр. Собственнику выдается сертификат о регистрации с идентификационным номером. Впоследствии этот номер вы должны будете включать в каждое объявление об аренде на порталах недвижимости.

ШАГ 4. Обязательно оформите страховой полис, который будет покрывать материальный ущерб и обеспечит медобслуживание при несчастном случае. Его не будут требовать в мэрии, однако впоследствии его могут проверить налоговые органы, которые и контролируют процесс сдачи в аренду жилья в Испании.

Важно знать! После получения сертификата и начала получения дохода от сдачи в аренду жилья нужно декларировать непосредственную прибыль и НДС. С нее придется уплачивать налог в размере 24% от полученного дохода.

Сроки принятия решения

Процесс рассмотрения документов и принятия решения в среднем занимает 3 месяца. Даже если заявление уже подано, но решение по нему не принято, то по законодательству объект не может сдаваться в аренду и даже рекламироваться.

Стоимость получения лицензии

Стоимость данной процедуры отличается в зависимости от региона Испании, поэтому в интернете так много противоречивой информации на этот счет. Одни пишут, что регистрация бесплатная, другие, что обходится в 150, 200 или 500 евро. Вся эта информация верна, но не для каждого региона.

Пример. На Балеарских островах расчет стоимости лицензии производится исходя из «вместительности» объекта. За одного гостя установлена квота в размере 24,84 евро. Поэтому если апартаменты смогут принять 5 человек одновременно, для получения лицензии оплачивается сбор в размере 24,84 € х 5 = 124,2 €.

Получил лицензию: что дальше?

Далее Вам нужно заняться поиском постояльцев. Сделать это можно самому, разместив объявления на местных форумах недвижимости или сайтах по типу booking.com, airbnb.com, или поручив это занятие управляющей компании получая полностью пассивный доход.

Согласно Закону о городской аренде №29/1994 от 24.11.1994 года арендодателю и арендатору рекомендуется заключить письменный контракт на аренду.

Контракт имеет произвольную форму, но обязательно должен содержать следующие сведения:

• персональные и контактные данные сторон;
• описание арендуемого жилья;
• условия оплаты (сроки и размер);
• размер залога;
• порядок оплаты коммунальных платежей.

По желанию сторон договор может быть заверен нотариально и внесен в реестр (не обязательно).

Что будет, если сдавать недвижимость без лицензии?

Нелегальная сдача недвижимости в аренду в Испании может вылиться в кругленькую сумму, которая самостоятельно устанавливается каждым регионом.

Правонарушителям приходится оплачивать штраф, размер которого в среднем составляет 20 000 – 30 000 €. Максимальный его размер, например, в Андалусии может доходить до 150 000 €.

Поэтому куда выгоднее и целесообразнее потратить несколько сотен евро (если в вашем городе регистрация недвижимости платная) и забыть на 6 лет обо всех этих бюрократических моментах, чем потом платить штраф как половина стоимости объекта.

Тем более лицензия приобретается на 6 лет (потом продлевается) и даже может передаваться новым хозяевам в случае продажи недвижимости. Она выдается именно на объект, а не на собственника, так что остается действующей даже после отчуждения имущества.

Без лицензии Вы не сможете выкладывать объявления об аренде на крупные международные площадки такие как booking.com, позволяющих забронировать туристам жилье на время отдыха. Поскольку сайт будет требовать от вас «туристический (регистрационный) номер».

Региональные особенности

Как мы и писали в начале - каждый регион Испании имеет свои особенности. Например:

1. В Кастилии-Ла-Манчи, Кастилии-Леона, Ла-Риохи, Мурсии и Эстремадуре получать лицензии для туристического жилья пока не нужно.
2. В Барселоне на текущий момент действует мораторий на выдачу новых лицензий, так что получить ее не получится ни за какие деньги.
3. В Мадриде минимальный срок краткосрочной аренды составляет 5 дней, а сдача на более короткий период – уже вне закона.
4. В Арагоне действует запрет на сдачу в аренду отдельных комнат.
5. Если Вы владеете более, чем 5 объектами в Валенсии, и намереваетесь сдавать их, придется зарегистрироваться в качестве туристической компании.
6. На Канарских островах о каждом постояльце придется сообщать в местное полицейское управление (Comisaría General).

Чтобы разобраться во всех юридических тонкостях, практически все арендодатели в Испании обращаются за помощью к юристам или управляющим компаниям.

Оставляйте заявку на сайте любым удобным способом и наши эксперты подерут Вам оптимальный объект для последующей сдачи в аренду и получения пассивного дохода.