Где купить квартиру для сохранения денег и получения дохода? На Пхукете или в Москве?

“Я хочу вложить деньги в недвижимость!” - созревшее внутреннее решение, приходящее людям по всему миру и во все времена современной истории.

И раз на первый вопрос популярной игры “Что? Где? Когда?” мы ответили - продолжаем свою мысль: “Где купить недвижимость?”

Мы 7-ой год помогаем получать доход от зарубежной недвижимости Пхукета, Испании и Черногории и вопрос сравнения недвижимости Москвы (читайте, как любого крупного города) и зарубежного курорта, такого как Пхукет - встает все чаще и острее. Это не удивительно, ведь переменных в вопросе, действительно, много, у каждого тут свое мнение и свои предпочтения. 

Мы не хотим тратить Ваше время на очередное субъективное мнение, а просто соберем факты о Москве и Пхукете по ключевым вопросам со ссылками на источники.

Разделим вопросы на 2 ключевые группы (для удобства восприятия и беспристрастной оценки):

1. Вопросы безопасности и доходности
2. Вопросы комфорта

Безопасность - личная и финансовая

Или, другими словами, риски. В недвижимости они обязаны быть низкими - поэтому, собственно, мы и покупаем недвижимость. При покупке квартиры или дома в строящемся комплексе основных риска три:

• чтобы достроили
• чтобы потом сдавалось и приносило доход
• и чтобы это все работало долго и счастливо.

Чтобы достроили

По недостроям ситуация такая - в России это острая проблема, решается на уровне президента. Как сообщает Коммерсант со ссылкой на счетную палату, даже просто посчитать недостраевыемые объекты - отдельная серьезная задача, а их число перевалило за 70 тысяч. Понятно, что Москва в этом смысле - не совсем Россия, но, согласитесь, риски реальные.

На Пхукете вопрос стоит проще: строительство новых комплексов - это выгодный бизнес на растущем азиатском рынке. Ситуация подпитывается ограниченностью земли под застройку на острове. То есть, в тех редких случаях, когда застройщик не просчитывает экономику и банкротится - проект быстро покупают. Из известных примеров последних 10 лет это пожалуй два комплекса - Seventh Sky (он же Andaman Rivera) и проект Naithon Condo.

Чтобы сдавалось

Конечно, с крупными городами курорту, имеющему сезонность, соревноваться сложно. Но это только если говорить о заполняемости. Все мы знаем по себе, как на курортах растет ценник на аренду недвижимости в “высокий сезон”, в городах же все относительно стабильно. Аналитика по рынку от специалистов Яндекс.Недвижимости говорит прямо, что за, казалось бы, высокой доходностью квартиры в Москве, скрывается много затрат на обслуживание и налоги. И в среднем выходит 5-7% годовых от стоимости недвижимости чистыми плюс некое удорожание актива, если рынок растет. 

На Пхукете % доходности от аренды в хороших комплексах стартует от тех же 5-6% и может подниматься до 15% при блестящей работе управляющей компании и хороших показателях в пиковый сезон.

Но ВНИМАНИЕ! на Пхукете есть 2 коренных отличия: 1. Этот доход Вам поступает в валюте, то есть вы защищены от колебаний экономики РФ 2. Чтобы не гадать, у новых проектов есть гарантированные программы доходности, которые дают управляющие компании на время раскрутки новых комплексов, как правило это 5-8% гарантированно на протяжении 3-7 лет.

Чтобы все работало долго и счастливо

Недвижимость это вообще про стабильность и, вроде бы, некуда она не денется - но доход она может и не приносить или приносить, но не тот, который планировалось. Простой пример - экономический кризис. Денег в такой ситуации у арендаторов днем с огнем, да еще и девальвация. Но так ли часты кризисы? В современной России за 25 лет (что для недвижимости не такой и большой срок) их было три. В Таиланде за тот же промежуток был один кризис 98 года, когда тайский бат подешевел относительно доллара с 22 бат за доллар до 40 бат. С тех пор идет планомерное укрепление валюты и в настоящее время доллар стоит около 30 бат в зависимости от дня (источник Investing.com)

Вопросы комфорта

Как и обещали, мы не будем долго говорить об улыбчивых буддистах, вечном лете, наличии “запасного аэродрома” на Пхукете. Все это так, и на все это Москве нечего предложить. Давайте о насущном, об удобстве получения дохода.

Сдавая квартиру или коммерческие площади в Москве, довольно сложно уйти от повседневных обязанностей владельца недвижимости - что-то ломается, где-то там соседи устраивают собрание, какие-то вопросы у арендатора и так далее. Бизнес модель большей части управляющих компаний в Москве сводится к поиску арендатора и решению мелких вопросов по заселению. 

При этом, покупая квартиру на Пхукете, все местные управляющие компании понимают, что кроме как взять Вашу недвижимость в управление “под ключ”, других вариантов и нет. Вы же не можете приехать из Вашего родного города на Пхукет, чтобы вызвать сантехника. Эта просто данность, а на выходе получается 100% пассивный доход с перечислением денег на банковскую карту.

Говоря о комфорте,  также хотелось бы осветить другую немаловажную тему: тренды развития самого жилья.
Куда движется мысль у застройщиков в крупном городе Москва? Потребность в квадратных метрах высокая, стоимость земли - космическая. Получаем понятную парадигму, когда место стараются использовать по максимуму.

Все это справедливо и для Пхукета, но опять таки, с оговоркой - тут строят жилье под сдачу в аренду - то есть новый жилой комплекс просто обязан иметь бассейн, тренажерный зал, детские площадки, СПА, сауну и так далее и тому подобное. Закон один - чем богаче инфраструктура комплекса, тем лучше он будет сдаваться, тем более он привлекателен для инвестиций и быстрее окупится. (Например, сайт одного из последних новинок острова - https://layangreenpark.com/ru)

Вместо вывода - ложка дегтя

Сравнивая в лоб покупку апартаментов для сдачи в аренду на Пхукете и Москве - вывод, вроде бы, очевиден: безопасность, доходность, комфорт, НО есть одна причина, по которой берут больше в Москве, чем на  Пхукете. Причина простая - сделка дома более понятна и психологически комфортна.
Здесь ничего не поделаешь и правда, родной язык, близость и понятность всех вопросов в противовес малознакомой стране и малознакомому агенту на Пхукете.

Тут хочется сказать 2 вещи:

По малознакомой стране. Посмотрите статистику по рынку апартаментов международного аналитического агентства CBRE group.

В год продается более 1000 объектов недвижимости на Пхукете, 90% из них иностранным гражданам с инвестиционной целью.