Какие существует налоги на недвижимость в Таиланде?

Благоприятной средой для развития рынка недвижимости в Таиланде является ни только стабильная экономика, развитая инфраструктура, культура, природа и климат, но и одна из самых лояльных систем налогообложения.

Начнём с того, что налоги на недвижимость можно разделить на 4 части:

1. налоги на покупку недвижимости,
2. налоги на владении недвижимостью,
3. налоги при продаже недвижимости,
4. налоги на получение дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Сразу отметим, что в Таиланде сумма некоторых налогов зависит от формы собственности на недвижимость, их существует две:

Leasehold (лизхолд) – долгосрочная аренда,

Freehold (фрихолд) – полная собственность.

1. Налоги на покупку недвижимости.

Регистрационный сбор (Transferring Fee) - сбор за передачу права собственности на недвижимость при продаже.

• Данный налог можно отнести одновременно к налогам на покупку и продажу. Сумма данного налога составляет 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.
• Сбор делится между продавцом и покупателем.
• При покупке недвижимости на первичном рынке застройщик может переложить на покупателя не более 50% от суммы сбора.

Государственная пошлина, платится в земельном департаменте (Land Office) при регистрации.

Сумма госпошлины зависит от формы собственности, для Leasehold это 1.1%, для Freehold - 6.3% от стоимости квартиры.

2. Налоги на владении недвижимостью.

Налог на владения недвижимостью был введён в марте 2019 года и начал действовать с 1 января 2020 года.

Если вы используете жильё для собственного проживания и ваше имя вписано в домовую книгу (Tabien Baan), то налог оплачивается по следующей ставке со скидкой 90%:

• если стоимость жилья ниже 10 млн. бат налог не платится;
• от 10 млн. бат до 40 млн. бат ставка налога составляет 0.02%;
• от 41 млн. бат до 65 млн. бат ставка налога составляет 0.03%;
• от 66 млн. бат до 90 млн. бат ставка налога составляет 0.05%;
• более 90 млн. бат ставка налога составляет 0.1%.

ПРИМЕР:

Если стоимость вашего жилья 15.000.000 бат, то сумма налога рассчитывается как:

15.000.000 - 10.000.000 (сумма, которая освобождается от налога) = 5.000.000 бат - это сумма с которой платится налог в размере по ставке 0,02%.

Если ваше имя не вписано в жёлтую домовую книгу, то сумма налога составляет 0,3%.

Что такое «Жёлтая домовая книга» читайте в конце данной статьи.

Примечания:

При покупке строящейся недвижимости налог оплачивается после окончания строительства.

3. Налоги при продаже недвижимости.

Как мы писали в первом пункте, первое, что нужно оплатить, это Регистрационный сбор (Transferring Fee) - сбор за передачу права собственности на недвижимость при продаже.

• Данный налог можно отнести одновременно к налогам на покупку и продажу. Сумма данного налога составляет 2% при продаже во Freehold, и 1% при передаче в Leasehold.
• Сбор делится между продавцом и покупателем.
•  При покупке недвижимости на первичном рынке застройщик может переложить на покупателя не более 50% от суммы сбора.

Бизнес-налог (Specific Business Tax) выплачивается при владении недвижимостью менее 5 лет и составляет 3,3%.

Складывается из налога на бизнес - 3% и муниципального налога - 10% от суммы самого налога на бизнес.

Данный налог распространяется на сделки во Freehold, взимается с юридических лиц и физических лиц.

Не распространяется на физических лиц, если:

• продавец владел недвижимостью более 5 лет;
• продавец передаёт недвижимость законному наследнику;
• продавец является законным наследником или наследником согласно завещанию;
• продавец был вписан в домовую книгу (Tabien Baan) на протяжении минимум 1 года и проживал там.

Гербовый сбор (Duty stamp) выплачивается при владении недвижимостью более 5 лет и составляет 0,5% при продаже во Freehold, и 0,1% при передаче в Leasehold.

Налог на полученную прибыль.

Сумма покупки и сумма продажи объекта недвижимости не имеют значения, налог насчитывается исходя из оценочной стоимости в земельном департаменте (Land office).

ПРИМЕР:

Оценочная стоимость объекта недвижимости на момент продажи 7.500.000 бат.

Налоговый вычет рассчитывается исходя из времени владения объектом недвижимости по специальной таблице:

Например, период владения 2 года и 2 месяца будет приравнен к 3 года.

Таким образом, налогооблагаемая база (сумма) за весь период составляет 77% от оценочной стоимости:

7.500.000 - 7.500.000 * 77% = 5.775.000 = 1.725.000 бат.

Теперь рассчитываем налогооблагаемую базу за год владения:

1.725.000 / 3 = 575.000 бат.

Далее насчитываем годовой налог по прогрессивной шкале:

300.000 * 5% = 15.000 бат;

200.000 * 10% = 20.000 бат;

75.000 * 15% = 11.250 бат.

Итого налог за год владения составляет 46.250 бат,

умножаем на количество лет владения:

46.250 * 3 = 138.750 бат = 1.85% от суммы продажи.

4. Подоходный налог от сдачи недвижимости в аренду.

Большая часть недвижимости на Пхукете покупается с целью получения пассивного дохода. Получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду можно как самому, так и через управляющую компанию. В первомом случае вы платите налог самостоятельно или обращаетесь к юристу, чтобы он сделал это за вас (стоимость такой услуги варьируется от 3000 до 5000 бат), во втором случае управляющая компания берёт на себя все заботы, связанные с уплатой налогов.

Итак, какова сумма подоходного налога со сдачи недвижимости в аренду в Таиланде?

Сумма налога зависит от того, являетесь ли вы налоговым резидентом или нет.

• Если вы не являетесь налоговым резидентом, то вы должны заплатить 15% с полученной прибыли.
• Если вы являетесь налоговым резидентом, то сумма налога составит 5% с полученной прибыли.

Стать налоговым резидентом достаточно просто, для этого нужно проживать в Таиланде от 180 дней в году и подать следующие документы в Налоговый департамент (The Revenue Department):

• паспорт с действующей визой;
• миграционная карта;
• адрес вашей недвижимости;
• право собственности (Чанот);
• домовая книга.

Оформление занимает 1-2 недели, стоимость от 3 до 5 тысяч бат.

Также существуют налоговые вычеты, которые позволяют уменьшить сумму уплачиваемого налога, это:

• персональный вычет - 30.000 бат на одного налогоплательщика в год;
• вычет расходов на аренду 30% от суммы дохода для права собственности Freehold;
• вычет расходов на аренду для права собственности Leasehold рассчитывается как «стоимость апартаментов»/30 лет;
• вычет на содержание иждивенцев (супругов и детей), а также расходы на обучения ребёнка в Таиланде.

ПРИМЕР.

Стоимость ваших апартаментов 5.500.000 бат, права собственности Leasehold.

Вы участвуете в программе гарантированного дохода 8% на 5 лет, таким образов, вы получаете 440.000 бат в год.

В случае если вы проживаете в Таиланде более 180 дней в году, то вы может стать налоговым резидентом и, таким образом, сумма налога составит 5% - 22.000 бат по форме PND3.

Налоговые вычеты:

персональный вычет - 30.000 бат;

вычет расходов на аренду для права собственности Leashold - 5.500.000/30 лет = 183.333 бат

Таким образом: 440.000 - 30.000 - 183.333 = 226.667 сумма, облагаемая налогом.

Теперь применяем полученный доход к прогрессивной шкале налогов:

сумма от 0 до 150.000 бат не облагается налогом, сумма от 150.000 до 300.000 бат облагается налогом в 5%, то есть 226.667 - 150.000 (необлагаемая сумма) = 76.667 бат сумма, облагаемая налогом в 5%.

Итого сумма налога составляет: 3833 бат.

22.000 - 3833 = 18.167 бат, сумма налога к возмещению, которую вы можете отправить в счёт уплаты налога на следующий год или вернуть деньги на свой банковский счёт.

Отметим, что между Россией и Таиландом, а также между Украиной и Таиландом подписана конвенции о предотвращении двойного налога обложения, поэтому если вы получаете доход и платите налоги в Таиланде, то платить в России или Украине не надо. Для граждан других стран нужно уточнить.

Что такое Tabien Baan или домовая книга?


Это буклет, выпущенный местным муниципалитетом, куда вписан адрес дома или квартиры.
Лица, имеющие постоянное место жительства в доме или квартире, регистрируются в этой домовой книге.
Документ не имеет ничего общего с правом собственности на дом или квартиру и не может использоваться в качестве доказательства права собственности. 

Есть 2 типа Tabien Baan:
Синий Tabien Baan для регистрации постоянного места жительства граждан Таиланда.
Желтый Tabien Baan для регистрации постоянного места жительства иностранцев.

• Если иностранец владеет домом (отдельно от земли) или апартаментами в кондоминиуме, у него есть Синяя домовая книга, куда вписан ТОЛЬКО адрес самой недвижимости.
• Иностранец может вписать своё имя в домовую книгу, если он постоянно проживает по данному адресу, имеет долгосрочную визу и является собственником данной недвижимости.
• В этом случае, при регистрации иностранца по постоянному месту проживания, Синюю домовую книгу обменивают на Желтую, и вписывают туда его имя.

 Плюсы регистрации иностранца в Желтой домовой книге:

1. Объекты стоимостью до 10 млн бат освобождаются от налога, если иностранец постоянно проживает в них и вписан в Желтую домовую книгу.
2. При продаже апартаментов, собственник, который был зарегистрирован в Желтой домовой книги освобождается от бизнес-налога (Specific Business Tax).