Сайт находится в процессе обновления.
Сейчас, когда заключается множество сделок по покупке в таких популярных инвестиционных направлениях, как Пхукет, самое время обобщить законные для иностранцев способы вложить деньги в недвижимость Таиланда. Существует несколько простых правил, которые позволят избежать запутанных и громоздких инвестиционных схем.
Кроме проведения процедуры «дью-дилидженс» в отношении объекта, который вы намерены приобрести, необходимо тщательно изучить способы оформления его в собственность.
Какой способ покупки недвижимости самый надежный?
Многие инвесторы в последнее время отказываются от ранее популярного метода «приобретения» недвижимости в собственность – основания тайской компании. Земельный кодекс Таиланда запрещает иностранцам обходить законы, защищающие земли Таиланда, и определяет любое прямое или косвенное владение землей как нелегальное. Это означает, что если иностранец открывает тайскую компанию с единственной целью – обойти Земельный кодекс, то есть опасность проведения аудита сделки, в результате которого его могут попросить избавиться от недвижимости и заплатить штрафы. Кроме того, в отношении любой, не только связанной с недвижимостью, компании, возникает вопрос, являются ли все акционеры действительными, а не номинальными или подставными, что также незаконно.
Таким образом, остаются два легитимных способа покупки недвижимости – приобретение доли в кондоминиуме или долгосрочная аренда, максимальный регистрируемый период которой составляет 30 лет. Но многие иностранцы не хотят вкладываться в проекты кондоминиумов, особенно в таких районах, как Пхукет, Самуи, Паттайя или Ко Чанг, где предпочтение отдают недвижимости для курортного стиля жизни, в частности виллам.
Выходит, если основание тайской компании – ненадежный способ, а кондоминиум не подходит в качестве объекта для вложения, аренда (лизхолд) остается единственным безопасным вариантом приобретения недвижимости? Так и есть, при условии, что вы следуете нескольким простым правилам и понимаете суть инвестиций, которые совершаете, а также хорошо информированы о потенциальных рисках, связанных с покупкой недвижимости.
Риски приобретения земли в аренду и как их предупредить
Возможность наследования прав аренды недвижимости
В Таиланде обычный договор аренды сроком на 30 лет имеет юридическую силу в отношении арендодателя и арендатора. Если договор заключен между физическими лицами и арендатор, например, умирает, условия контракта необходимо внимательно изучить на предмет возможности передать права аренды наследнику.
Чтобы договор предусматривал подобные обстоятельства, необходимо включить в него пункт о наследнике. Другой способ – заключить договор между юридическими лицами, ведь компании не умирают, хотя и могут обанкротиться.
Стоит отметить, что ряд самых дорогих объектов недвижимости в Таиланде возможно приобрести только в лизхолд. В частности, недвижимость, построенная на земле под управлением Бюро королевской собственности в Бангкоке, продается в лизхолд не только иностранцам, но и тайцам. Это свидетельствует о том, что тайцы полагаются на надежность долгосрочной аренды, в том числе в отношении дорогостоящих элитных объектов. Лизхолд является безопасным способом приобретения недвижимости как для иностранцев, так и для тайцев.
Продление аренды на срок более 30-ти лет
Поскольку речь идет об аренде с фиксированной ставкой, ее условия очень понятны. Некоторые инвесторы и девелоперы предпочитают предвосхищать продление срока лизхолда по истечении 30-ти летнего периода, заранее подписав соответствующее соглашение. Эта практика в целом правомерна, но такой должна быть и ее реализация.
Ограничение этого подхода состоит в том, что любой документ, относящийся к периоду за пределами 30-ти лет, не должен противоречить закону, который устанавливает максимальный срок аренды в 30 лет. Кроме того, стороны должны понимать, что соглашение о продлении срока аренды является конфиденциальным соглашением сторон и регулируется договорным правом, а именно Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда.
Согласно этому кодексу, если соглашение не противоречит закону, стороны могут договариваться об условиях по своему усмотрению. При этом они должны убедиться, что принятые обязательства имеют юридическую силу на момент подписания и будут иметь в будущем.
К другим моментам, которые следует учесть, относятся налоги, которые будет необходимо уплатить по истечении срока в 30 лет, а также минимальная оценочная стоимость недвижимости. Эти вопросы можно урегулировать в договорном соглашении, по которому стороны проверяют благонадежность друг друга.
Покупка путем приобретения доли в компании-владельце
Помимо аренды с фиксированной ставкой, некоторые проекты в Таиланде предлагают инвесторам купить долю в компании, которая имеет прямое или косвенное долевое участие в компании-владельце земли. В подобных вопросах не стоит полагаться на наспех сколоченную структуру. Чтобы минимизировать юридические риски, компания должна быть тщательно организована и соответствовать следующим требованиям:
- не использовать номинальных акционеров;
- регистрировать договоры со сроком аренды от 3-х лет, иначе они не будут иметь юридической силы;
- в договорах аренды указывать точную реальную стоимость недвижимости, исходя из которой необходимо платить налоги;
- цели и деятельность компании должны быть законным образом связаны с недвижимостью. Часто для этого компания-арендодатель отдает управление недвижимостью, существующей на арендованной земле, профессиональной управляющей компании.
Когда инвестиции зашли в тупик
К сожалению, бывают примеры, когда инвестиции оказались неудачными. Это может случиться, когда девелопер имеет финансовые обязательства по завершению строительства, но продал недвижимость на более ранней стадии.
Если контракт составлен некачественно или компания-арендодатель не соблюдает перечисленные выше требования, дело может дойти до суда, а это вскроет недочеты в документации. Составленный не в соответствии с законом договор могут признать не имеющим юридической силы. Это не означает, что пострадавшие стороны не получат компенсации, при условии, что они организовали защиту своих прав должным образом, но все же не дошедшее до суда дело лучше, чем выигранное.
В таких ситуациях следует помнить о нескольких очень важных моментах, прежде чем делать выводы из негативного опыта других инвесторов:
- Таиланд не является страной общего права, то есть судьи не создают его при принятии решений. Даже решения Верховного суда при рассмотрении последующих аналогичных дел являются лишь ориентировочными. Это означает, что все дела рассматриваются только на основании конкретных обстоятельств в каждом случае и согласно законодательству Таиланда. Поэтому, если вы покупали дом в стране общего права, не стоит считать, что полученные при этом рекомендации будут применимы в Таиланде. Сталкиваясь с договорным правом, на руках необходимо иметь качественный контракт, например, лизхолда, потому что закон не вступится, чтобы улучшить его для вас.
С другой стороны, если один человек в стране с населением примерно 60 миллионов получает отрицательное решение суда по своему делу, это вовсе не означает, что другой человек получит такой же результат даже при тех же обстоятельствах. Некоторые полагают, что это делает законодательство непредсказуемым и несправедливым. Однако вполне логично, что невозможно вынести решение по делу, не подвергнув его испытанию законом. - Факты различных дел отличаются. То, как некоторые инвесторы вкладывают деньги в недвижимость в Таиланде, порой напоминает отдых многих туристов – в омут с головой, отбросив всякие предосторожности. Если вы услышите, что кто-то пострадал от рук недобросовестного девелопера, разузнайте, как возникла эта ситуация и каковы были обстоятельства дела, прежде чем делать выводы.
- Инвестиции влекут за собой риски, но в юрисдикции Таиланда, за редкими исключениями, возможно безопасно арендовать землю и строить на ней, вопреки запрету владеть землей напрямую.
- Избегайте странных, непроверенных структур и запутанных схем. Если вам предлагают схему инвестирования, которая кажется непонятной, без надобности усложненной, и представляется порождением слишком активного воображения, избегайте ее.
Как видно из объявлений в газетах Таиланда и по завершенным проектам строительства, в рынок недвижимости был сделан значительный объем инвестиций девелоперами, многие из которых являются серьезными компаниями с достойной репутацией.
Будьте осторожны при выборе объекта для покупки, не спешите, и при этом помните, что хотя развитие Таиланда находится в процессе, оно уже достигло того уровня, когда при выборе правильной стратегии можно сделать надежные инвестиции.
Ворапхонг Лексакулчай, управляющий партнер и адвокат в компании Hughes Krupica
Источник: phuketgazette.net