Сейчас, когда заключается множество сделок по покупке в таких популярных инвестиционных направлениях, как Пхукет, самое время обобщить законные для иностранцев способы вложить деньги в недвижимость Таиланда. Существует несколько простых правил, которые позволят избежать запутанных и громоздких инвестиционных схем.
Кроме проведения процедуры «дью-дилидженс» в отношении объекта, который вы намерены приобрести, необходимо тщательно изучить способы оформления его в собственность.
Многие инвесторы в последнее время отказываются от ранее популярного метода «приобретения» недвижимости в собственность – основания тайской компании. Земельный кодекс Таиланда запрещает иностранцам обходить законы, защищающие земли Таиланда, и определяет любое прямое или косвенное владение землей как нелегальное. Это означает, что если иностранец открывает тайскую компанию с единственной целью – обойти Земельный кодекс, то есть опасность проведения аудита сделки, в результате которого его могут попросить избавиться от недвижимости и заплатить штрафы. Кроме того, в отношении любой, не только связанной с недвижимостью, компании, возникает вопрос, являются ли все акционеры действительными, а не номинальными или подставными, что также незаконно.
Таким образом, остаются два легитимных способа покупки недвижимости – приобретение доли в кондоминиуме или долгосрочная аренда, максимальный регистрируемый период которой составляет 30 лет. Но многие иностранцы не хотят вкладываться в проекты кондоминиумов, особенно в таких районах, как Пхукет, Самуи, Паттайя или Ко Чанг, где предпочтение отдают недвижимости для курортного стиля жизни, в частности виллам.
Выходит, если основание тайской компании – ненадежный способ, а кондоминиум не подходит в качестве объекта для вложения, аренда (лизхолд) остается единственным безопасным вариантом приобретения недвижимости? Так и есть, при условии, что вы следуете нескольким простым правилам и понимаете суть инвестиций, которые совершаете, а также хорошо информированы о потенциальных рисках, связанных с покупкой недвижимости.
В Таиланде обычный договор аренды сроком на 30 лет имеет юридическую силу в отношении арендодателя и арендатора. Если договор заключен между физическими лицами и арендатор, например, умирает, условия контракта необходимо внимательно изучить на предмет возможности передать права аренды наследнику.
Чтобы договор предусматривал подобные обстоятельства, необходимо включить в него пункт о наследнике. Другой способ – заключить договор между юридическими лицами, ведь компании не умирают, хотя и могут обанкротиться.
Стоит отметить, что ряд самых дорогих объектов недвижимости в Таиланде возможно приобрести только в лизхолд. В частности, недвижимость, построенная на земле под управлением Бюро королевской собственности в Бангкоке, продается в лизхолд не только иностранцам, но и тайцам. Это свидетельствует о том, что тайцы полагаются на надежность долгосрочной аренды, в том числе в отношении дорогостоящих элитных объектов. Лизхолд является безопасным способом приобретения недвижимости как для иностранцев, так и для тайцев.
Поскольку речь идет об аренде с фиксированной ставкой, ее условия очень понятны. Некоторые инвесторы и девелоперы предпочитают предвосхищать продление срока лизхолда по истечении 30-ти летнего периода, заранее подписав соответствующее соглашение. Эта практика в целом правомерна, но такой должна быть и ее реализация.
Ограничение этого подхода состоит в том, что любой документ, относящийся к периоду за пределами 30-ти лет, не должен противоречить закону, который устанавливает максимальный срок аренды в 30 лет. Кроме того, стороны должны понимать, что соглашение о продлении срока аренды является конфиденциальным соглашением сторон и регулируется договорным правом, а именно Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда.
Согласно этому кодексу, если соглашение не противоречит закону, стороны могут договариваться об условиях по своему усмотрению. При этом они должны убедиться, что принятые обязательства имеют юридическую силу на момент подписания и будут иметь в будущем.
К другим моментам, которые следует учесть, относятся налоги, которые будет необходимо уплатить по истечении срока в 30 лет, а также минимальная оценочная стоимость недвижимости. Эти вопросы можно урегулировать в договорном соглашении, по которому стороны проверяют благонадежность друг друга.
Помимо аренды с фиксированной ставкой, некоторые проекты в Таиланде предлагают инвесторам купить долю в компании, которая имеет прямое или косвенное долевое участие в компании-владельце земли. В подобных вопросах не стоит полагаться на наспех сколоченную структуру. Чтобы минимизировать юридические риски, компания должна быть тщательно организована и соответствовать следующим требованиям:
К сожалению, бывают примеры, когда инвестиции оказались неудачными. Это может случиться, когда девелопер имеет финансовые обязательства по завершению строительства, но продал недвижимость на более ранней стадии.
Если контракт составлен некачественно или компания-арендодатель не соблюдает перечисленные выше требования, дело может дойти до суда, а это вскроет недочеты в документации. Составленный не в соответствии с законом договор могут признать не имеющим юридической силы. Это не означает, что пострадавшие стороны не получат компенсации, при условии, что они организовали защиту своих прав должным образом, но все же не дошедшее до суда дело лучше, чем выигранное.
В таких ситуациях следует помнить о нескольких очень важных моментах, прежде чем делать выводы из негативного опыта других инвесторов:
Как видно из объявлений в газетах Таиланда и по завершенным проектам строительства, в рынок недвижимости был сделан значительный объем инвестиций девелоперами, многие из которых являются серьезными компаниями с достойной репутацией.
Будьте осторожны при выборе объекта для покупки, не спешите, и при этом помните, что хотя развитие Таиланда находится в процессе, оно уже достигло того уровня, когда при выборе правильной стратегии можно сделать надежные инвестиции.
Ворапхонг Лексакулчай, управляющий партнер и адвокат в компании Hughes Krupica
Источник: phuketgazette.net
Нет аккаунта? Зарегистрироваться
Уже зарегистрированы? Войти