Покупка недвижимости в Испании: этапы, оформление

Процесс покупки недвижимости в Испании делится на 3 основных этапа. Это выбор объекта, оформление сделки и решение вопросов, связанных с владением собственностью. Рассмотрим каждый этап подробнее.

Выбор недвижимости

Для того чтобы купить квартиру или дом в Испании, необязательно быть резидентом или иметь вид на жительство в этой стране. Достаточно желания и необходимой суммы денег. Вы можете приобрести участок, виллу или апартаменты на вторичном и первичном рынке в любой местности. Не существует никаких ограничений.

Поиск подходящих вариантов

В целом подбор вариантов выглядит так: если вы выбираете удаленно, то подходящие под Ваши цели и бюджет объекты - высылают вам в электронном виде, если же Вы в Испании, то гораздо нагляднее увидеть все своими глазами. 

Поиском желанной недвижимости можно заниматься самому, но конечно удобнее доверить этот процесс профиссиональному агентству. Дело в том, что при покупке недвижимости в Испании возникает ряд задач, которые мы рассмотрим ниже, именно их и помогает решить компания, которой вы доверитесь.

При подборе объектов, помните ту задачу, которую вы хотите решить. Если цель инвестиции - то не примеряйте недвижимость на себя, а задумывайтесь о том на сколько хорошо она будет сдаваться.

Осмотр выбранных объектов

Осматривать понравившееся жилье лучше вживую. Фотографии объекта в интернете могут отличаться от его реального внешнего вида, к тому же всегда полезно осмотреть окружающую инфраструктуру. Перед осмотром объектов обязательно составьте чек–лист. Отобразите в нем все самые важные для вас критерии в порядке убывания значимости. В идеале это будет 5–7 пунктов:

• местоположение — инфраструктура, удобство для отдыха, зеленые зоны;
• тип жилья — апартаменты, танхаус, коттедж с участком;
• год застройки — старый, новый фонд, в процессе строительства;
• состояние — пустая или меблированная квартира, необходимость ремонта;
• планировка — реальный объем полезной площади, отдельная кухня, окна;
• цель — для жизни или инвестиции, недвижимость должна работать или давать ощущение покоя;
• стоимость — приемлемый диапазон цен.

Оцените все эти параметры по 10–бальной системе для каждого просмотренного объекта. Такая оценочная шкала поможет принять вам верное решение.

Резервация

Понравившийся в процессе отбора объект нужно зарезервировать. Для этого между владельцем недвижимости и покупателем заключается договор, где отображается стоимость предмета продажи и сроки, в течение которых должна быть заключена купчая. При резервировании недвижимости обязательно вносится залог или по другому - депозит. Обычно он составляет от 3 тыс. EUR в зависимости от стоимости объекта. Если в дальнейшем покупатель откажется от сделки, залог ему не возвращается, если же от сделки откажется продавец - то он возмещает залог в кратном размере.

Основная польза от резервации это прозрачность дальнейших отношений в процессе сделки:  продавец - снимает недвижимость с продажи, а покупатель обязуется ее купить, цены, сроки и прочие условия фиксируются в договоре.

Оформление покупки недвижимости

Оформление недвижимости в собственность начинается с подготовки к сделке. Сначала покупатель получает NIE (идентификационный номер налогоплательщика) и открывает банковский счет, затем заключается предварительный договор и оформляются документы на ипотеку при необходимости. После проведения подготовительных процедур подписывается основной договор (купчая), уплачиваются налоги и регистрируется право собственности.

Получение NIE

NIE — это идентификационный номер, присваиваемый иностранцам перед покупкой жилья. Его можно получить в отделе по иммиграции или испанском консульстве. Срок выдачи документа зависит от очереди, это может быть как неделя, так и пару месяцев.

Необходимые документы:

• паспорт — оригинал, ксерокопия всех страниц;
• квитанция об уплате пошлины;
• фотографии — 2 шт.

Сопутствующие расходы: пошлина — 10 EUR

Открытие банковского счета

Счет в испанском банке вам понадобится для расчета с продавцом, уплаты налогов и погашения коммунальных платежей в дальнейшем. Если вы планируете покупку квартиры в кредит, счет лучше всего открывать в банке–заемщике. Во всех остальных случаях ориентируйтесь на личные предпочтения или тарификацию банка на обслуживание счетов.

Необходимые документы:

• NIE;
• загранпаспорт.

Оформление счета в испанском банке занимает не более 2 дней и не требует обязательных расходов. 

Предварительный договор

Заключается между покупателем и продавцом (застройщиком), в нем детально описываются все характеристики покупаемого объекта, обязательства продавца, покупателя, штрафы за расторжение сделки, форма оплаты. На этом этапе покупатель выплачивает продавцу 10% от общей стоимости объекта. 

Ипотека

Для получения ипотеки Вы можете обратиться в любой испанский банк. Кредит выдается на 20–30 лет. Его величина, как правило, не превышает 70% от общей стоимости объекта покупки.

Необходимые документы:

• банковская выписка;
• справка о доходах;
• выписка кредитной истории;
• справка с работы или уставные документы для собственника бизнеса;
• свидетельство о владении недвижимостью (если имеется).

Есть такая рекомендация , что для того чтобы получить одобрение от банка на ипотечный кредит, ваш регулярный доход должен быть как минимум в 3 раза больше одного ежемесячного платежа, но на самом деле все это очень зависит от конкретно взятого банка и в том числе от отношений банка и застройщика, если вы приобретаете объект в строящемся комплексе. Оформление ипотеки занимает от 2–х недель.

Заключение договора купли–продажи

Основной договор подписывается в присутствии нотариуса и присяжного переводчика, если вы не понимаете испанский. Покупатель передает продавцу оставшуюся сумму денег и подтверждает факт полной оплаты. Взамен продавец передает покупателю ключи от недвижимости. После подписания купчей нотариус отправляет запрос в реестр для «заморозки» всех действий по объекту до завершения регистрации прав нового собственника. Весь процесс подписания договора купли–продажи занимает не более 2–х дней.

Сопутствующие расходы:

• налог на покупку недвижимости — 10% от стоимости объекта;
• налог за документооборот — 1,5% от суммы сделки;
• услуги нотариуса — 1200 EUR;
• оплата переводчика — 400 EUR.

Регистрация сделки

Документы на регистрацию права собственности в реестр подаются не позже 30 дней с момента заключения основного договора. К моменту отправки кейса покупатель должен оплатить налог на покупку и государственный сбор за регистрацию — 600 EUR. Документы в реестр направляет нотариус после получения от покупателя квитанции об уплате налогов. Процесс регистрации права собственности длится около 1–2 месяцев. После его завершения новый владелец получает выписку из реестра, подтверждающую права владения.

Владение собственностью — коммунальные платежи

После покупки квартиры новоиспеченному владельцу необходимо обеспечить ее коммуникациями: водой, светом, интернетом. Для этого он заключает договор с коммунальными службами и производит оплату счетов — около 500 EUR за все. Оплата услуг коммунальных служб осуществляется через счет в испанском банке. В дальнейшем она будет списываться ежемесячно в автоматическом режиме. Расходы на оплату коммунальных услуг для небольшой квартиры составляют порядка 1000 EUR в год.

Пример покупки квартиры

Этапы покупки квартиры у застройщика не в ипотеку стоимостью 100 000 EUR.

Практика продажи недвижимости в Испании показывает, что в среднем, расходы на покупку выбранного объекта составляют 13-16% от его стоимости, туда входят налоги, гонорары необходимых специалистов и прочие затраты.

Если Вам интересна покупка недвижимости в Испании, оставляйте заявку на нашем сайте и наши эксперты с готовностью проконосультируют и подберут объекты с заботой о Вас и Ваших денежных средвствах.