Разрешение на строительство и прочие подробности по строительству на земле в Испании

Как и в любой другой стране, строительство дома в Испании сопряжено с бюрократией. На их решение требуется время и деньги. Давайте просчитаем, сколько будет стоить постройка дома Испании с нуля, и оценим экономическую обоснованность данного решения. Перед Вами пошаговое руководство, как воплотить в жизнь данную идею – от А до Я.

В каждом регионе Испании вопрос покупки земли и возведения на нем постройки регулируется собственным сводом законов. В качестве примера детально рассмотрим процедуру возведения дома в Аликанте (Валенсийское сообщество, побережье Коста Бланка).

Сферу жилищного законодательства в этом регионе регулирует Кодекс Codigo de la Vivienda de la Comunidad Valenciana. На официальном сайта города Аликанте содержится подробная информация обо всех процедурах, которые вам придется «пережить».

Пошаговая процедура строительства: от покупки участка до ввода в эксплуатацию

ШАГ 1. Выбираем участок, на котором будет возводиться здание. Однако выбрать совсем уж «любой» не получится. В зависимости от предназначения земельные наделы разделяются на следующие категории:

• urbanо – предназначены для индивидуального строительства;
• urbanizable – разрешается индивидуальное строительство в ряде случаев;
• no urbanizable – ИЖС запрещено, так как земля имеют археологическую или сельхоз ценность.

В процессе выбора сразу же проверяйте наличие обременений в отношении земли и другую важную информацию.

ШАГ 2. Оформляем договор купли-продажи и уплачиваем налоги.

Для физлиц они составляют от 6–10% от стоимости участка, для юрлиц - до 21%.

ШАГ 3. Обращаемся к услугам архитектора. Он составит проект, подсчитает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material). От этой цифры будет зависеть в дальнейшем размер налогов – 0,6-1%. Архитектор знает об этом, поэтому если он работает добросовестно и честно – то поможет «сэкономить» клиенту до 1/3 стоимости материала и работ. После этого он обратится в мэрию коллегий архитекторов, чтобы оформить проект visado por el colegio de arquitectos. Если чиновники внесут в него какие-то замечания – он должен будет его привести в соответствии с ними.

После утверждения проекта, в него нельзя вносить изменения. Точнее можно, но это весьма хлопотно и дорого.

Пример. Если вы посчитаете, что нужно поднять повыше потолки или расширить внутреннюю площадь уже в процессе строительства и не отразите «новшества» в проекте, при сдаче его в эксплуатацию возникнут сложности. Вам могут не выдать лицензию на проживание.

Стоимость услуг архитектора в Испании варьируется от 8% до 15% от стоимости проекта.

ШАГ 4. Составляем Memoria de calidades, то есть спецификацию. От этого документа будут зависеть затраты при возведении постройки. Спецификация содержит информацию о размерах труб, составе бетона, цвете отделочных материалов, марках сантехники, электрооборудования и т.д.

В соответствии с пунктами этого документа застройщик будет выполнять строительные работы. Отклонения от них с его стороны не допускается, как и внесение изменений - с вашей стороны.

Затраты на стройматериалы при возведении дома в Испании в среднем составляют до €1000 за 1 кв. м. Если рассматривать Аликанте – то это где-то €700 за 1 кв. м.

ШАГ 5. Подаем проект и сопутствующие документы в мэрию (архитектурный отдел) для получения строительной лицензии, которая по-испански называется licencia de obra mayor.

Сбор за нее составляет 2,5%, а тариф – порядка 500 евро.

ШАГ 6. Выбираем Aparejador (специалиста по технадзору, технического архитектора), который будет контролировать все этапы проводимых работ на местности. Это своего рода испанский аналог нашего прораба.

Обычно его услуги обходятся порядка 30% от стоимости услуг архитектора.

ШАГ 7. Заказываем проведение геодезического измерения участка.

Инженерно-геологическое исследование участка обходится примерно в €1000.

А если вы строите дом с целью последующей продажи рекомендуем сразу же заказывать контроль ОСТ, анализ и контроль качества несущих стройматериалов, качества земли, сертификацию перекрытий и арматуры.

ШАГ 8. Определяемся, кто будет строить дом. Тут есть два варианта:

• Вы оставляете функцию прораба за собой, контролируя процесс и подбирая людей для выполнения определенных работ.
• Обращайтесь к подрядчику. Таким образом рабочая бригада уже укомплектована. Прораб несет ответственность за качество и сроки выполняемых работ.

Услуги подрядчика увеличат бюджет строительства на 30-50%.

ШАГ 9. Получаем Certificado de final de obra. Это сертификат об окончании строительства, который выдается техническим архитектором, то есть аparejador.

ШАГ 10. Обращаемся в местный орган власти за оформлением Licencia де Primera occupacion, или лицензии первого размещения. Оно удостоверяет, что здание готово для заселения.

Такая лицензия стоит около €250.

ШАГ 11. Обращаемся к нотариусу, чтобы оформить дом в собственность.

На данном этапе оформляются юридические акты (Impuesto de Actos Juridicos Documentados), за которые уплачивается налог в размере 0,5% от стоимости сооружения, и осуществляется регистрация собственности, за что дополнительно подлежит к уплате сумма в пределах 0,5–2% от стоимости строения.

Кроме того, собственник платит нотариусу:

• налог на добавленную стоимость (IVA) – 10%;
• нотариальные расходы (Notario) – 0,5–1% от цены объекта;

Даже после получения всех лицензий и фактического заселения, продолжайте хранить:

• фактуры на купленные стройматериалы и оплаченные работы;
• акты, полученные от архитекторов;
• лабораторные исследования;
• сертификаты на несущие конструкции;
• страховку Garantia obligatoria.

В течение 4 лет с момента регистрации их может запросить для проверки налоговая инспекция.

Примерная смета на строительство дома в Испании: реальные цифры и расчеты

Посчитаем, сколько будет стоить постройка дома «с нуля» в Аликанте:

Это стоимость без услуг подрядчиков «под ключ». То есть вам придется постоянно находится в Испании, чтобы контролировать строительный процесс.

Если же вы хотите быть избавлены от этих хлопот и готовы заплатить, чтобы получить в итоге дом «заходи и живи», то услуги строительных компаний в Аликанте «под ключ» (возведение, отделка, инженерные коммуникации) варьируется в пределах– €1200–1300/1 кв. м.

Рассчитаем стоимость таких услуг для «средненького» дома площадью 200 кв.м:

200 кв.м х 1200 €/кв.м. = 240 тыс. €

То есть строительство таким образом обходится примерно в два раза дороже, а примерный бюджет на возведение дома должен составлять хотя бы € 410 тыс.

Сроки строительства такого объекта составляю около 1 года. Однако тут еще необходимо учитывать темперамент испанцев, которые никуда никогда не спешат. Поэтому к указанному сроку можно накинуть еще несколько месяцев.

Теперь вы сможете сравнить предложения по уже готовым объектам на испанском рынке недвижимости с ИЖС и решить для себя, какой вариант приборетения недвижимости выгоднее и целесообразнее.

Если Вы ищете участок земли для дальнейшего строительства, оставляйте заявку на нашем сайте любым удобным способом, наши эксперты помогут подобрать Вам оптимальный участок и проверенных исполнителей.