Чек-лист: что проверить при покупке недвижимости в Испании

Осмотрев с десяток объектов, вы наконец нашли то, о чем мечтали. Вам нравится ремонт, вид из окна, месторасположение, и кажется, что пора ударить по рукам с владельцем. Но в этот самый момент постарайтесь «отключить» эмоции.

Недвижимость в Испании имеет свои подводные камни, которые не видны при первом осмотре. Новым владельцам часто приходят квитанции с долгом по комплатежам или приходится делать ремонт, который обходится в 25-30 тыс евро, что по цене приравнивается к покупке бюджетного жилья в Коста-Бланке.

 Чтобы уберечь себя от сожалений в будущем, перед покупкой проверьте объект на соответствие пунктам чек-листа. Наша команда подготовила пошаговое руководство по проверке недвижимости в Испании по фактическим и юридическим аспектам.

Чек-лист для готового объекта

ШАГ 1. Проверьте документы на квартиру. К ним относятся:

• Escritura pública notarial – купчая (подтвердит легальность перехода объекта в собственность нынешнего владельца, а также подтвердит его право собственности);
• Nota simple – выписка из реестра (подтвердит право собственности, покажет наличие/отсутствие долгов);
• Certificación catastral - кадастровый сертификат (его номер должен совпадать с номером в Nota simple, это говорит о том, что именно на данной земле находится именно этот объект);
• Cedúla de Habilidad – сертификат о пригодности жилья (говорит о том, что объект относится к жилфонду).

Попросите для себя их копии, чтобы можно было изучить их в спокойной обстановке или показать своему юристу.

ШАГ 2. Проверьте задолженность перед кондоминиумом. Собственники квартир в Испании в равных долях участвуют в общих расходах дома. Каждый comunidad устанавливает собственную плату (зависит от престижности района и объекта, его «возраста», наличия бассейна, парковки и пр.), узнайте о ней заранее. Кроме того, поинтересуйтесь, за все ли месяцы на момент покупки заплатил предыдущий хозяин. Если нет – платить по счет придется именно вам. В среднем ежегодная плата на кондоминиум варьируется от двухсот до нескольких тысяч евро.

ШАГ 3. Узнайте о размере коммунальных платежей. Электричество, вода, газ, отопление (часто отсутствует), ТВ, телефон, интернет – оплата по таким счетам зависит от числа проживающих лиц, объема потребления, региона проживания и пр.

В среднем расход на коммунальные платежи в Испании представлен следующими значениями:

• телефон + ТВ + интернет - 500 евро в год;
• подключение воды – 60 евро в год, расход – от 0,44 евро за 15 кубометров (это месячная норма для семьи из 2-3 человек в месяц);
• подключение к электросети – 60 евро, расход – от 0,24 евро за кВт/ч;
• газ – обогрев воды 200 евро в год, отопление зимой – 200 евро в месяц.

Достаточно проверить последнюю оплаченную квитанцию, чтобы оценить будущие расходы и узнать о сумме долга (если есть – его общий размер указывается в каждой квитанции).

ШАГ 4. Уточните назначение земельного участка. Если Вы приобретаете землю с целью застройки, выясните к каким угодьям относится участок:

• urbanizado – отведен под застройку;
• fully urbanizado - полностью застроен;
• rural – отведен под сельское хозяйство.

Проблемы могут возникнуть с третьей категорией, поскольку к объекту, возведенному на сельхоз угодьях, не проведут потом никаких коммуникаций (водопровод, электричество, телефон).

ШАГ 5. Спросите о способах обогрева жилья и нагрева воды. В некоторых объектах отопления вообще нет, поскольку южное побережье Испании характеризуется мягким и теплым климатом даже в зимний период. Вместо отопления объект часто оснащается встроенной системой кондиционирования, сплит-системой (летом охлаждает воздух, зимой – нагревает) или кондиционерами в комнатах.

Обязательно узнайте, какая система используется для нагрева воды (обычно газ) и какой ее «возраст». Лично проверьте, как быстро и до какой температуры нагревается вода. Монтаж новых водонагревателей в Испании довольно дорогая процедура.

ШАГ 6. Выясните, можно ли сдавать жилье в аренду. Для тех, кто покупает недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, это пункт №1. В Испании данная процедура строго регламентирована. Если у владельца нет tasa turistica (туристической лицензии), сдать в аренду объект на законных основаниях не получится, а за незаконную сдачу – грозит немалый штраф. В то же время, если лицензия уже оформлена – она перейдет вам «по наследству», переоформлять ничего не придется. А вот если ее нет – настройтесь, что вы потратите время на ее получение + заплатите сбор начиная от нескольких сотен евро (от 150 и выше в зависимости от региона).

Уточните в местной мэрии, нет ли сейчас моратория в вашем городе на выдачу таких лицензий, поскольку в Барселоне он действует уже несколько лет.

ШАГ 7. Узнайте о планах муниципалитета в отношении участка земли или здания, в котором приобретается объект. И тут опять не обойтись без визита в мэрию (можете совместить с п.6). Уточните у компетентного специалиста о планах по муниципальной застройке территории, поскольку местными властями может быть запланирован снос дома или изымание земли по причине муниципальной необходимости.

В 1988 году был принят «Закон о побережьях» (Ley de Costas), объявивший запрет на строительство в пределах прибрежной зоны шириной в 100 м. Около 15 лет закон существовал «на бумаге», а земли продолжали застраиваться. С 2004 года власти начали снос объектов, построенных в этой зоне (часто даже без выплаты компенсаций).

Валенсийский Закон «О захвате земель» (1994 г.) допускает возможность изъятия земель для постройки общественных зданий или объектов инфраструктуры, если в регионе наблюдается нехватка свободной земли.

В мэрии также помогут проверить легальность строительных документов на ваш будущий дом.

ШАГ 8. Если у объекта занижена цена, поинтересуйтесь, с чем это связано.  Чаще всего такие предложения встречаются на вторичном рынке. Покупка вторичной недвижимости в Испании сопряжена с несколькими малоприятными моментами:

• во-первых, объекты на вторичке с низкой стартовой ценой требуют вливаний как минимум в размере 25-30 тыс евро;
• во-вторых, в ближайшее время может быть запланирован плановый капитальный ремонт дома, который делается за счет жильцов и обходится в 20-30 тыс евро.

Привлекательная цена может быть «приманкой», чтобы нынешний хозяин мог как можно скорее избавиться от объекта, требующего значительных финансовых вливаний.

ШАГ 9. Обратите внимание на наличие бассейна. Особенно это касается недвижимости на юге Испании, где жилье без бассейна (даже в многоквартирном доме) – неликвид. Если Вы покупаете его чисто для себя – еще куда не шло. Хотя наш вам совет – всегда покупайте недвижимость с расчетом на то, что будете ее продавать.

ШАГ 10. Поинтересуйтесь о развитии инфраструктуры вблизи объекта. Некоторые риелторы выгодно преподносят объекты, которые фактически находятся в городах-призраках, где ближайший банк может находиться в 40 км. Они манипулируют таким весомым аргументом как цена. Рекомендуем обращать внимание не только на ценовые показатели, но и на расположение поблизости следующих объектов:

• поселок — 2 мин езды;
• крупный город — 15 мин;
• международный аэропорт — 1 час;
• пляж — 15–20 мин.

ШАГ 11. Узнайте о возможности права выкупа. Некоторые владельцы недвижимости в Испании соглашаются на то, чтобы потенциальный покупатель арендовал объект какое-то время, а потом выкупил его – если ему все понравится. Внесенные суммы за аренду засчитываются в счет оплаты стоимости объекта при покупке.

ШАГ 12. Не подписывайте никаких документов, пока они не будут переведены на Ваш язык переводчиком и проанализированы юристом.

Чек-лист для строящегося объекта

Приобретение объекта на стадии строительства в Испании – выгодное вложение, поскольку позволяет сэкономить 15-20% от стоимости готового жилья. Кроме того, покупать первичную недвижимость в Испании не так рискованно, как в тех же странах СНГ, поскольку испанские застройщики, будучи уверенными в окупаемости объекта, строят его за свои деньги. Этап продаж открывается на последних стадиях строительства, когда это максимально выгодно для обеих сторон: с финансовой точки зрения – для застройщика, с точки зрения гарантии от «недостроя» - покупателю.

Частично пункты из чек-листа подходят и в данном случае, например, о развитости инфраструктуры, наличии бассейна и т.д. Однако, что касается проверки документов, тут есть свои отличия. Если планируете купить первичную недвижимость в Испании – проверьте у застройщика наличие следующих документов:

1. Акта о завершении строительно-монтажных работ. Должен быть завизирован техническим архитектором.
2. Акт о состоянии жилого помещения. Он подтверждает соответствие объекта установленным законодательством нормам. Впоследствии этот документ необходим при заключении договоров с коммунальщиками.
3. Разрешение на первоначальное вселение.
4. Гарантийное обязательство на устранение вероятных скрытых конструктивных недостатков, выявленных в процессе эксплуатации, сроком на 10 лет.

Кроме того, внимательно изучите официальный сайт застройщика. Выясните, сколько лет он на рынке, что говорят о нем клиенты и сколько объектов было сдано. Обычно такой информации на просторах интернета более чем достаточно.

Обращайтесь за помощью в выборе недвижимости только к профессионалам. Наши специалисты помогут провести всестороннюю проверку объекта перед покупкой.