Недвижимость в Черногории пользуется популярностью среди российских граждан. Во-первых, из-за доступных цен. Во-вторых, из-за территориальной близости. В-третьих, комфортный мягкий климат и изумительная природа – тоже играют немаловажную роль. Однако неискушенному покупателю процедура покупки недвижимости в Черногории может показаться слишком запутанной. На самом деле, если разобрать каждый ее шаг – все не так сложно. Этим и займемся.

Начать следует с того, что у Вас будет много помощников. Сделки с недвижимостью в Черногории проводятся в основном при помощи риелторов, так что это уже во многом облегчает процесс. Юридическое сопровождение сделки окажет нотариус. Кроме того, обязательным требованием закона является присутствие судебного переводчика, если покупатель не владеет сербским языком. Его приглашает нотариус или агент – как договоритесь.

Оформление покупки недвижимости в Черногории: пошаговая инструкция

ШАГ 1. Выбираем объект. На начальном этапе это можно сделать, даже не приезжая в Черногорию. Свяжитесь с риелтором и озвучьте свои пожелания. Четко определитесь по следующим параметрам:

• город;
• расстояние до моря;
• площадь;
• количество комнат;
• цена.

Специалист предложит доступные варианты по интернету, а после Вашего приезда – покажет их в реале. Услуги риелтора в Черногории составляют 3–5 % от стоимости жилья и оплачиваются из кармана продавца.

ШАГ 2. Проверяем объект на наличие обременений. Если их нет – преступаем к следующему шагу. Если же есть – смотрим, какого они характера и можно ли их снять. К обременениям могут относится не оплаченные налоги, долги по кредиту, коммуналке, пр. Если снять обременения можно — прописываем в договоре сроки и указываем, что полная оплата будет осуществлена только после подтверждения продавцом информации о погашении задолженностей.

ШАГ 3. Оформляем основной договор. Обязанность по составлению glavni ugovor и иных сопроводительных по сделке документов возложена на нотариуса. Он же все это и заверяет. Также он проверяет у продавца и покупателя документы, необходимые для заключения сделки.

Если все документы в наличии - подписываем договор-купли продажи. Его текст можно редактировать прямо на месте у нотариуса. Например, добавить пункт о рассрочке, составить график выплат платежей по частям.

Подписание договора занимает 1-2 часа. Но нужно предварительно записаться к нотариусу.

Шаг 4. Оплачиваем сделку. Есть несколько способов перевода средств на счет продавцу:

• с банковского счета из той страны, где проживает покупатель;
• со счета в стране проживания на открытый счет в Черногории, а уже затем – продавцу (придется оплачивать банковские тарифы 2 раза - за перевод из России и за местный перевод);
• в начале - на счет нотариуса, который следит за выполнением конкретных условий договора и осуществляет выдачу денег продавцу только после выполнения данных условий (дополнительно придется оплачивать услуги нотариуса + 500 евро).

Кстати, при таких переводах не нужно подтверждать законность происхождения средств, это плюс. Сроки оплаты обычно оговариваются сторонами заранее. В среднем – продавцы обычно ждут полного расчета месяц, однако можно договориться и о более длительной рассрочке.

В день подписания договора купли-продажи нотариус отправляет в кадастр информацию о наличии такого договора по конкретному объекту. В кадастре в раздел обременений и ограничениц вносится забилежба (запись), и объект невозможно продать дважды. Таким образом осуществляется дополнительная защита интересов покупателя.

ШАГ 5. Продавец пишет расписку.  Она называется clausula intabulandi, выдается нотариусу продавцом после получения полной суммы оплаты.

ШАГ 6. Оплачиваем налоги (если вторичка). Данные по сделке нотариус также передает в налоговую, где рассчитывается размер налога, который обязателен к уплате для покупателя, если объект продается физлицом. Размер налога – 3%. Его нужно оплатить в срок 10 дней с момента с момента подписания договора купли-продажи. Решение в налоговой может быть и не вынесено в эти сроки, поэтому нужно проверять. Вообще его должны прислать на почту покупателю или агенту (если его данные указывались). Но лучше всего сходить в налоговую лично и взять данные по сделке, чтобы успеть все оплатить в срок (если сделка совершается через агентство – этим занимается агент).

Если Вы указываете свой адрес проживания в другой стране – не факт, что решение из налоговой придет вовремя.

В зависимости от муниципалитета и загрузки работников срок вынесения решения может составлять от 5 дней до полугода.

Но если не оплатить налог в установленные сроки — на покупателя накладываются пени и штрафы.

Налог не платится, если Вы покупаете недвижимость в новостройки, компания-застройщик которой выступает плательщиком НДС.

ШАГ 7. Ожидаем регистрации права собственности и получаем лист непокретности. Нотариус подает расписку (клаузулу) вместе с основным договором в кадастровую службу, чтобы сменить собственника. В результате этой процедуры выдается новая выписка из кадастра (лист непокретности), в которой указан уже новый владелец. Срок регистрации зависит от загруженности сотрудников службы. В среднем он составляет 3-4 недели.

Затраты при покупке объекта недвижимости в Черногории

По сравнению с другими европейскими затратами в Черногории сопутствующие расходы на приобретение жилья не большие. Они сводятся к следующему:

• налог при покупке недвижимости – 3%;
• нотариальные услуги – ставки зависят от стоимости жилья;
• устный перевод текста договора купли-продажи переводчиком - от 40 евро за час перевода;
• письменный перевод (услуги переводчика): 1 лист – 20 евро, то есть договор на 10-12 листов обходится в 200-240 евро.

НДС в Черногории составляет 21%. Он учитывается при расчете госпошлины.