Как купить недвижимость в Индонезии

Роскошный особняк в центре города или лачуга в непроходимых джунглях – в Индонезии и любитель уединенного пляжного отдыха, и ценитель комфорта, и бизнесмен, планирующий выгодные инвестиции, найдут себе дом по душе. Самое большое островное государство в мире сегодня переживает строительный бум. По прогнозам экспертов, вложив деньги в местную недвижимость, рассчитывать на окупаемость можно уже через 4-7 лет. Власти страны расширяют возможности для иностранных покупателей, что делает перспективы местного рынка недвижимости еще более многообещающими. Что нужно знать тем, кто планирует приобрести квартиру или дом в Индонезии, - читайте в нашем материале.

Покупка квартиры в кондоминиуме

Вопросы приобретения иностранными гражданами совместной жилой собственности, или кондоминиумов, в Индонезии регламентируются правительственным законом № 41 от июня 1996 года. В документе прописано, что иностранцы, проживающие в стране или регулярно ее посещающие с деловыми визитами, могут купить квартиру в том случае, если она не принадлежит к государственному субсидированному строительству. Однако на деле процедура обычно выглядит следующим образом:

• Вы подписываете с застройщиком Регулируемое соглашение об аренде, согласно которому право на собственность сохраняется за девелопером, а сама аренда признается действительной на протяжении определенного срока.
• Отдельным пунктом в Регулируемом соглашении прописывается, что если основные законы разрешают иностранным гражданам владеть совместным правом собственности, то арендодатель и арендатор должны подписать договор о купле-продаже.

Однако до недавних пор было не совсем понятно, как действует Закон 41/1996 на практике, так как не было зафиксировано случаев получения иностранцами документа о праве совместного владения. Но уже в 2015 году правительство Индонезии заявило, что нерезидентам страны будет разрешено покупать любые квартиры на островах стоимостью более 380 000 долларов США.

Покупка дома, виллы или таунхауса

Если вы решили приобрести дом, виллу или таунхаус в Индонезии, имейте в виду, что, согласно местному законодательству, землей в стране могут владеть только ее граждане или местная компания. Исключительным правом обладают лишь зарубежные инвесторы, которые имеют вид на жительство в Индонезии. С недавних пор они на законодательном уровне получили возможность оформлять в собственность земельные участки сроком на 30 лет с возможностью продления сначала на 20, а затем еще на 30 лет. Соответствующий закон вступил в силу 28 декабря 2015 года.

Как же быть иностранцам, не имеющим вида на жительство в Индонезии? У них есть возможность приобрести права на использование земельного участка. Рассмотрим основные варианты приобретения дома, виллы или таунхауса в Индонезии и ключевые этапы, через которые вам предстоит пройти при оформлении каждого вида сделки.

Способ №1. Hak Milik, или Freehold (оформление сделки через индонезийского посредника)

Довольно распространенной практикой приобретения земельного участка иностранцем в Индонезии является привлечение местного посредника. Чтобы обезопасить себя, вам предстоит заключить следующие договоры с индонезийцем.

• Нотариально заверенный договор о ссуде, в котором указывается, что вы, то есть иностранный покупатель, одолжили индонезийскому представителю сумму равную стоимости недвижимости.
• Безотзывную доверенность, которая наделяет вас правом совершать разного рода сделки с данным земельным участком.
• Договор о постоянном праве пользования, который наделяет вас правом использования земли и проживания на ней.

Эти документы защищают вас от юридических рисков. Однако существенным недостатком данного варианта оформления сделки является тот факт, что реальным собственником объекта недвижимости остается гражданин Индонезии. Поэтому Hak Milik будет удобен в том случае, если вы планируете в дальнейшем получить индонезийское гражданство и переоформить дом на себя.

Способ №2. Hak Pakai, или Right to use (Право на пользование)

Право на пользование недвижимостью может получить любой иностранный гражданин в Индонезии при предъявлении паспорта с действующей рабочей визой (KITAS). В данном случае  нотариус выдаст вам документ, заверенный печатью, в соответствии с которым владелец права собственности (Hak Milik) сможет передать вам права (Hak Pakai).

Право на пользование закрепляется юридически – для этого выдается специальный сертификат, который регистрируется в государственных инстанциях. Данное право предоставляется на срок до 25 лет с возможностью продления еще на 75 лет (то есть в сумме на 100 лет).

Оформление сделки Hak Pakai, как правило, состоит из следующих этапов:

• Комплексная проверка документов. На этом этапе нотариус проверяет объект недвижимости на возможные препятствия к его покупке.
• Передача права. На этом этапе индонезийский владелец заключает с вами договор купли-продажи AJB (оплачивается 100%  стоимости) или соглашение, которое обязывает к покупке PPJB (сначала выплачивается депозит).

По договору AJB вы не сможете вступить в права до выплаты 100% стоимости недвижимости, а по договору PPJB вступление в права возможно до полной оплаты по соглашению с продавцом.

В момент выдачи сертификата Права на пользование девелопер лишается прав собственности на участок земли и ее использования без вашего согласия. Поэтому данный вариант покупки считается наиболее безопасным. Но стоит иметь в виду, что данное право дается физическому лицу только на один объект недвижимости, а размер земельного участка при этом не должен превышать 0,5 га.

Способ №3. Hak Guna Bangugan, или Right to build (Право на строительство; оформление сделки через компанию)

Этот вариант предусмотрен для юридических лиц, зарегистрированных на территории Индонезии. Компания может на 100% управляться иностранным гражданином. Ей предоставляется Право на строительство на срок до 30 лет с возможностью продления еще на 50 лет.

Чтобы основать фирму, вам потребуется следующее:

• Разработать и согласовать бизнес-план.
• Внести наличный депозит в Индонезийский банк (сумма зависит от размера капитала, задействованного в бизнесе).
• Представить вложения в недвижимость в виде активов компании. Этот процесс занимает в среднем от 3 до 4 месяцев.

В отличие от Права на пользование, Право на строительство позволяет строить и владеть несколькими объектами или даже целыми поселками и многоквартирными домами. Этот вариант наиболее перспективен для бизнесменов, которые хотят хорошо заработать на инвестициях в индонезийскую недвижимость.

Способ №4. Hak Sewa, или Leasehold (через владение недвижимостью на правах аренды)

Такой вид владения недвижимостью предоставляется иностранцам, постоянно проживающим в Индонезии по рабочей визе KITAS. В данном случае между вами и собственником заключается договор аренды. Как правило, данный документ заверяется нотариально и не регистрируются в государственных инстанциях. Срок действия аренды составляет 25 лет и может быть продлен еще на такой же период времени. При данной форме владения высока вероятность того, что вы получите дом со значительной скидкой, однако по истечении срока вам придется вернуть объект прежнему владельцу.

Отметим, что сделки, связанные с землей в Индонезии, должны заключаться в отделении нотариального ведомства, относящемся к району, где расположен участок. Стоит также иметь в виду, что покупка недвижимости в стране не даст вам права на получение вида на жительство. Однако, имея здесь дом или квартиру, вы сможете рассчитывать на визу сроком на один год.

Чтобы избежать ненужных проблем в процессе выбора и оформления жилья в Индонезии, лучше обратиться за помощью к риелторам. Мы с удовольствием поможем вам подобрать проверенного специалиста и окажем содействие на всех этапах оформления сделки. Закажите обратный звонок для получения бесплатной консультации – будем рады вам помочь!