Сайт находится в процессе обновления.
Сегодня поговорим о выборе вилл и апартаментов на практике. Пока без советов о том, что нужно проверять перед покупкой — это тема отдельной статьи. Сейчас речь пойдет о роли эксперта и том, как вместо одного варианта решения задачи можно получить несколько альтернативных. Разберем пять реальных ситуаций вместе с Александрой Чиркиной — начальником отдела продаж.
Здравствуйте! Сегодня тема о нашей профессиональной магии — о превращениях представлений клиента в реальную недвижимость. Стоит заметить, у многих путь от мечты до реализации очень нелинейный. Одни долго думают на родине перед приездом на остров, а потом за несколько часов решают увеличить бюджет приобретения в разы. Другие, не находят готового варианта, на 100% отвечающего требованиям, и покупают землю для строительства или виллу под реконструкцию.
Мы хотели затронуть в статье как можно больше аспектов, поэтому она получилась объемной. Надеемся, что несмотря на много букв, она принесет вам пользу и удовольствие.
Кейс 1
Квартира с реальным доходом в 6-7% в год или как клиент захотел вложить в 4 раза больше начальной суммы
Алексей искал квартиру для инвестиций. Предполагаемый бюджет сделки — 5 000 000 бат. Уже на Пхукете он нашел телефон нашего офиса и обратился с задачей: подобрать недвижимость, чтобы хорошо сдавалась.
Составили для Алексея персональную программу просмотров на два дня. Это были студии в пешей доступности до моря и двуспальные квартиры на удалении от пляжей, но рядом с туристической инфраструктурой. На второй день просмотров мы проезжали мимо пляжа Карон. Внимание пало на комплекс Karon Hill, где застройщик готовил к сдаче новое здание.
Первые два корпуса отлично зарекомендовали себя на рынке аренды. Они расположены близко к популярному пляжу Карон. Алексея заинтересовал успешный проект, и мы решили его посмотреть. Даже учитывая тот факт, что квартиры в нем стоили вдвое дороже, чем предполагал потратить клиент. Разница была значимой: вид на море, качество материалов, высокие потолки и площадь 84 кв. метров вместо 45. Квартиры выгодно отличались от всего ранее увиденного.
Посоветовались с экспертом по аренде, посчитали средние цены сдачи таких квартир и пришли к выводу: вложения в этот проект окупятся раньше всего. Алексей приобрел две однокомнатные квартиры площадь 84 кв. метра, стоимостью 10 500 000 бат за каждую.
| Бронирование |
Покупатель перечислил депозит на счет застройщика в долларах после возвращения на родину. |
| Контракт |
Оформили квартиры в полную собственность — freehold на частное лицо. |
| Документы |
Застройщик — Karon Hill — подготовил документы в течение 1 месяца после внесения депозита. |
| Основная оплата |
Алексей платил застройщику уже из Казахстана по swift-коду. Вносил платежи в течение года по 25%. Способ оплаты сыграл значимую роль в принятии решения. |
| Результат | Клиент передал обе квартиры в управление компании, которая специализируется на сдаче в аренду апартаментов. Квартиры успешно сдаются, приносят доход собственнику по 6-7% в год. |
Кейс 2
Мечта веселой компании: две виллы рядом и земельный участок на Самуи
Через сайт пришла заявка с запросом на покупку недвижимости для инвестиций. Долго вели онлайн-переписку, но покупатель сразу сказал, что решение будет принимать только по приезду на остров. Спустя месяц звонок: «Мы приехали, давайте смотреть виллы». Встречу спланировали оперативно. Оказалось, что ребят трое, каждый со своей задачей.
Сергей подбирал виллу для постоянного проживания. Вячеслав — для инвестиций и отдыха несколько раз в году. Важное условие: обе виллы должны быть близко друг к другу. Павел задумывал покупку только под инвестиции. Мы показали гостям разные варианты на западном побережье Пхукета. Проехали с севера на юг, а затем спланировали просмотры инвестиционного проекта наших партнеров на Самуи.
Ребята уехали на несколько дней на Самуи. Там свою задачу решил Павел. Он оставил депозит на покупку земли под строительство пятиспальной виллы в проекте Ban Tai Estate. Подрядчик сдал объект. Владельцы отметили новоселье 6 марта 2017 года.
Сергей и Вячеслав вернулись на Пхукет и внесли депозит за виллу в Лагуне. Очень понравился район. Но наутро ребята проснулись и передумали. Оставался один день, за который нужно было что-то решить. Критерии: две виллы рядом в одном комплексе, близко к морю, охраняемый поселок, новая недвижимость в современном стиле, бассейн и три спальни. Планировали бюджет в 300 000$ за виллу, но после просмотров стало понятно: то, что нужно стоит около 600 000$. Выбор остановили на новых виллах в проекте Baan Bua на юге острова Пхукет.
| Бронирование |
Внесли депозит в размере 5 000$ за каждую виллу. Сотрудники Baan Bua работают быстро и слаженно даже в субботу. Мы провели в офисе около часа. Получили ответы на все вопросы по документам и срокам, подписали договоры и внесли деньги. |
| Контракт |
Землю оформили на компанию, недвижимость — freehold на частные лица. |
| Документы |
Юридическими вопросами и подготовкой документов занималась компания Baan Bua. Оформили всего за один месяц, но пересылка оригиналов договоров и инвойсов в Россию заняла несколько дополнительных дней. |
| Основная оплата |
Платили из России по инвойсу на swift-перевод в долларах. Компания Baan Bua работает с Bank of Ayudhya (Krungsri), поэтому баты конвертировали в доллары по курсу этого банка. |
| Результат |
Виллы были без мебели. Через несколько месяцев ребята прилетели и купили все необходимое для обустройства. Сергей с семьей живет на вилле постоянно, сын ходит в детский сад, недавно родилась дочка. Быт устроен полностью. Вячеслав большую часть времени в году живет сам и настолько любит дом на Пхукете, что решил не сдавать его в аренду. Павел на Самуи отпраздновал новоселье в марте — виллу построили качественно и в срок. Через пару месяцев после покупки недвижимости Сергей порекомендовал нас другу, который прилетел на Пхукете и купил еще одну виллу, чтобы сдавать в аренду. А Сергей стал собственником еще и квартиры на юге. С конца лета 2016 года она показывает заполняемость в 90%. Пассивный доход от аренды Сергей с семьей тратят на проживание на острове. |
Кейс 3
Вилла на Пхукете за 1 000 000$ и её реконструкция
Делимся самым трудоемким случаем в нашей практике. Здесь было много сложностей: две юридических компании международного уровня проверяли документы, которые ещё и собирали четыре месяца.
Перейдем к деталям.
Покупатель позвонил с Пхукета. Попросил показать самые выгодные варианты для вложений. Бюджет — порядка 3 млн. долларов. При этом рынок Пхукета он пересмотрел вдоль и поперек.
Клиент выбрал виллу за 1 100 000$ в районе пляжа Ката Ной. Чтобы сдавать в аренду вилла требовала реставрации на сумму в 1 000 000$. Главная ценность виллы — удаленность от моря в 300 метров. Заинтересовал и размер участка: 1 817 кв. метров в популярном туристическом месте.
| Контракт |
Строение полностью принадлежит владельцу, а земля комплекса оформлена на тайскую компанию. Владельцы комплекса создали офшорную компанию — организацию, зарегистрированную в офшорном центре страны с особыми льготами. Офшорная компания владеет мажоритарной долей (контрольным пакетом) в компании, которой принадлежит земля. Каждый собственник владеет своей компанией, на неё оформлена доля в общей офшорной. Размер доли зависит от площади участка. Каждый участок в долгосрочной аренде на 30 лет с продлением еще на 30 и 30 лет. |
| Основная оплата |
Переводом из Европы на счет предыдущего собственника. |
| Результат |
Сделка оформлена, вилла на реконструкции. С нашей стороны проектом занимается опытный специалист, который выполняет функцию службы заказчика. Наняли архитектора из России и адаптировали проект под тайское законодательство. Выбрали проект-менеджера для проведения архитектурного надзора. Заказчик очень требовательный к уровню качества, поэтому мы проводили тендер. В нем приняли участие пять строительных компаний Пхукета, мы выбрали лучшую, которая строит дорогие объекты класса люкс. Заказчик доволен качеством реконструкции. Объект сдан. |
Кейс 4
«Хочу купить прямо сейчас» или как мы с покупателем опустошили банкомат на 400 000 бат!
Олег позвонил нам в субботу вечером и сказал, что завтра прилетит на Пхукет на пару дней. Цель — купить виллу для сына в бюджете около 600 000$. Сын хотел переехать на Пхукет, чтобы жить со своей любимой девушкой на ее родине.
На следующий день утром наш менеджер по работе с VIP-гостями уже встречал Олега в аэропорту. С самого утра они приступили к поискам и за день вместе посмотрели весь остров.
Первая вилла — просторный дом на Най Харне за 700 000$ — сразу понравилась. Вилла качественная, сделана с душой, русским застройщиком, для себя. Но это был самый первый вариант и, конечно, поехали дальше.
Следующей точкой была резиденция L’Orchidee на пляже Калим и 3-х спальная вилла за 1 080 000$ — любовь с первого взгляда. Олег не собирался покупать виллу себе, но эту построили словно для него: вид на море и на весь Патонг, большая открытая терраса, удобное расположение для отдыха.
Открытая терраса и захватывающая ночная панорама с villa Agnes в резиденции L’Orchidee
Сыну купили дом на юге, чтобы переехать и постоянно жить. А Олег приобрел себе прекрасную дачу на Пхукете.
| Бронирование |
Деньги наличными принял менеджер. Но главная сложность, что их нужно было снять с карты! Клиент принял решение уже в 9 часов вечера, а завтра утром улетать. Сделали 10 подходов к банкомату — и достигли цели! |
| Контракт |
Юрист VillaCarte оформил виллу для сына и землю под ней во freehold. Он зарегистрировал тайскую компанию на покупателя, подготовил договор купли-продажи и документы на передачу прав собственности на землю и строение. Сделку по L’Orchidee оформлял юрист застройщика. Земля — в leasehold, а дом — во freehold. И то и другое оформлено на компанию BVI. Наша команда контролировала все коммуникации и отвечала на вопросы покупателя по ходу процесса. |
| Основная оплата |
За виллу в L’Orchidee производили оплату путем покупки акций компании BVI, которая владеет домом и землей. Деньги перечисляли с личного счета покупателя. По второй вилле покупатель перевел деньги по swift-коду на счет продавца. |
| Результат |
Сын Олега переехал жить на свою виллу, но с ноября 2016 года решили сдавать ее в аренду. Мы взяли виллу в управление и продвигаем ее на рынке. В высокий сезон на нее серьезный спрос — порядка 95%. Что касается виллы в L’Orchidee, то еще предыдущий владелец передавал нам на ее в управление. Тогда мы показали результат в 80% заполняемость по году. Учитывая сезонность рынка аренды на Пхукете — результат успешный. Сейчас Олег тоже принимает решение о передаче виллы снова в наше управление. Он часто приезжает на Пхукет на несколько дней отдохнуть и, конечно, каждый раз остается доволен своим приобретением. |
Кейс 5
Легким движением руки вилла превращается...
превращается в 10 квартир!
Наш бизнес построен так, что гости часто возвращаются и рекомендуют нас друзьям. Таким же образом к нам обратился Владимир. Он хотел купить виллу только для инвестиций и в это время отдыхал на Пхукете. За 2 дня мы осмотрели все самые интересные виллы с точки зрения возврата инвестиций — варианты по сдаче в аренду, в которых мы уверены сами.
Наш эксперт составил детальный отчет с полной выкладкой по каждому объекту. Мы ждали решения на основе представленных цифр. Но клиент перевел переговоры в другое русло: «Что за проект строится на Май Као?». Мы знаем застройщика и быстро организовали встречу. На 15-й минуте встречи стороны ударили по рукам — Владимир купил десять квартир.
| Бронирование |
Предоплату в размере 10 000$ внесли на следующий день — в воскресенье (что очень часто случается, как мы уже заметили). Застройщик подготовил договор и принял оплату наличными. |
| Контракт |
Квартиры оформляются в Leasehold. Заключили два контракта, по пять квартир на каждый. |
| Основная оплата |
Разбили платежи на части, перечисляют деньги напрямую застройщику из России путем swift-перевода. |
| Результат |
Строительство по плану началось осенью 2017 года |
Желаю вам приятных эмоций, море солнца и отличного настроения! До встречи на отдыхе и в новых статьях.
Руководитель отдела продаж VillaCarte
Александра Чиркина.